Kira konularında yaşanan uyuşmazlıkların bir hayli arttığı malumunuz. Bu konuda daha önceleri hiç karşılaşmadığımız sorunlarla muhatap oluyoruz. Ülkemizdeki ekonomik çalkantılar ve enflasyon da kira hukuku davalarını bilinmezliklerle dolu bir çukura atıyor. Bu durum da haliyle insanların hukuka ve hukuk uygulayıcılarına olan güvenini sarsıyor. Evet kira konusundaki uyuşmazlıkların temelinde ekonomik, siyasi ve tabi vatandaşların "çok kazanma" hırsından kaynaklanan birçok sorun yatmakta lakin bu yazımızın temelini hukuki sorunlar ve çözümler oluşturacaktır. Daha çok da en çok sorunların yaşandığı tahliye aşamasına değinilecektir.
Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilk hukuki işlem bir kira sözleşmesidir. Bu sözleşmenin yazılı yapılmasına gerek yoktur fakat gelecekte çıkması muhtemel uyuşmazlıklar için yazılı yapılması tavsiye olunur. Bu sözleşme ile kiraya verenin "kiralananı belirtilen tarihte teslim" borcu, kiracının da "kira ödeme" borcu doğmuş olur. Kiraya verenin ayrıeten kiracının güvenliğini sağlama, vergi vb. giderlere katlanma borcu vardır. Kiralanan taşınmazda gerçekleşecek bir ayıba kiracı sorumsuzluk anlaşması yapmamış, ayıptan doğan haklarından feragat etmemiş ve bu ayıbın gerçekleşmesinde kusuru bulunmamış ise kiraya veren katlanmak zorundadır. Bu nedenledir ki kiracılara sözleşme imzalarken " ayıptan doğacak haklarımdan feragat ediyorum" gibi bir madde varsa buna itiraz etmeleri tavsiye olunur. Kiracının ayıplı malın onarılması, ayıpsız bir benzeriyle değişilmesi veya kira bedelinden indirim yapılması gibi hakları vardır. Lakin kanaatimce burada kiraya veren düşünülerek hakkaniyete en uygun seçenek seçilmelidir. Örneğin evin kalorifer sistemi bozulduysa ve burda kiracının kusuru yoksa kiracı kusuru kiraya verene hemen bildirmekle yükümlü olup, burda en hakkaniyete uygun seçimlik ham da onarılması olacaktır.
Kira sözleşmesi olağan veya olağanüstü sebeplerle sona erebilir. Eğer taraflar kira sözleşmesinin ne zaman sona ereceklerini açık vcya örtülü belirlemişlerse burada olağan bir sona ermekten bahsederiz. Yine taraflar sona erme zamanını açık veya örtülü olarak belirlememişlerse fakat kanuni fesih dönem ve sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. TBK 329 "Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir" demiştir. Buna göre 01.01.2023 tarihinde yapılmış bir kira sözleşmesinin fesih dönemleri 01.07.2023 , 01.01.2024, 01.07.2024... tarihleridir ve fesih bildirim süreleri 01.01.2023 tarihi esas alınırsa 01.04.2023 , 01.07.2023 , 01.10.2023 tarihleri olacaktır. Fesih dönemi sözleşmenin sona ereceği, fesih süresi ise feshin yapılacağı süreyi ifade eder. Fesih bildiriminin de yazılı yapılması şartı aranmasa da ispat açısından yazılı yapılması tavsiye olunur. Fesihte haklı bir sebep aranmaz bu nedenle bir sebep bildirilmeye gerek yoktur.
Kira sözleşmesinin olağanüstü nedenlerle sona ermesi konusunu kanun koyucu TBK 331 hükmünde taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceğini düzenlemiştir. Bu sürekli sözleşmelere özgü bir sona erme sebebidir. Burda "çekilmez bir hal" duruuna ağır bir hastalık, ekonomik durumun önemli ölçüde değişmesi, kaza gibi durumlar örnek verilebilir. Bu durumun sözleşmenin kurulduğu sırada bilinmemesi ve öngörülmemesi gerekir. Örneğin kira sözleşmesi yapıldığı zaman " 3 ay sonra sonuçlanacak bir tazminat davası sonucu tüm mallarını kaybetme" riski olan biri bu durumdan faydalanamayacaktır. Haklı bir sebebi olan tarafın fesih için ayrıca yasal fesih sürelerine uyma zorunluluğu da vardır. Fesih eden taraf, karşı tarafın fesih nedeniyle uğradığı zararı gidermek zorundadır. Ancak hakim burda adil bir tutar belirlemelidir zira iki tarafın da mağdur olmaması ilk düşünce olmalıdır. Yine bir diğer olağanüstü fesih nedeni kiracının borçlarını ihlal etmesidir.
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme durumu vardır bir de. Kiracı kirasını ödemez veya geç öderse, bir yıl içerisinde "iki haklı yazılı ihtar" göndermek suretiyle kiraya veren taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yine kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimleri için tahliye isteminde bulunabilir. Filmlerden aşina olduğumuz " Almanya'dan oğlum geliyor, evi boşaltın" repliğinin temeli de budur. Bu durumda tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yine burda kiraya veren, kiralananı 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Kira sözleşmesinin davayla sona erme sebeplerinden bir başkası da mülkiyetı yeni kazanan malikin o taşınmaza ihtiyaç duyması ve yeni kazanma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarda bulunarak altı ay sonrası için kiralananı boşaltması durumudur. Yine 3 yıl yasağı burda da vardır.
Bir de çok popüler olan tahliye taahhütü mevzusu vardır. TBK 352 " Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." der. Öncelikle tahliye taahhüdünün yazılı yapılması geçerlilik şartı olduğundan sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kira sözleşmesi sona erdirilemez ve kiralananın tahliyesi talep edilemez. Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı tarafından imzalanmak zorundadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekmektedir. Kiraya veren taahhüt metninde yazılı süreden başlayarak bir ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye taahhüdünü işleme koymadığı takdirde taahhüt metninin geçerliliği tartışmalı hale gelecektir. Tahliye taahhüdü meselesi de böyledir.
Ezcümle ; kira konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara basit ve üstten bir anlatım yaparak özellikle hukukçu olmayan vatandaşların bu genel kuralları bilmesi gerektiğini düşünmekteyim. Zira suistimale çok açık olan bu konuda, günümüzde herkes hukuku bertaraf ederek deyimi yerindeyse bir şeyler koparma peşindedir. Lakin en azından bu genel yargılara hakim olan bir kiracı veya kiraya veren gelecekte olması muhtemel uyuşmazlıkların önünü bir nebze kesebilir.
Özgür Deniz 7 ay önce
Şevket 7 ay önce