Malum bir yaz dönemi geldi de geçiyor. Tam da tayin ve üniversiteye yerleşme dönemlerinin belli olduğu yahut gurbetçi vatandaşlarımızın birikimlerini yatırım amacıyla değerlendirmek istediği dönemlerdeyiz. Yani gayrimenkul kiralama ve yahut satış işlemlerinin de en yoğun olduğu dönemler. Bu dönemde de elbette emlakçılar daha yoğun çalışmaktadır. Öncelikle konu başlığımıza gelmeden önce emlakçının ücreti nedir, nelere dikkat edilmeli gibi hususları açıklayalım.
Emlak Komisyon Ücreti En Fazla Ne Kadar Olabilir ?
Bu sorunun cevabı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerinde 20.maddede düzenlenmiştir. Buna gör;
“…..Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz……..”
Burada belirtilen %4 tutarı üst sınırdır. Taraflar daha altında bir tutar için anlaşabilecektir. Ayrıca belirtilen %4 lük tutar alıcı ve satıcının vermesi gereken toplam tutarı ifade edecektir. Yani emlakçı alıcıdan ayrı %4 satıcıdan da ayrı %4 isteyemez.
Emlak Komisyon Ücretini Alıcı Mı Öder Satıcı Mı?
Bu hususta sözleşme özgürlüğü vardır. Taraflar ve emlakçı arasında yapılacak sözleşmede taraflar ister eşit olarak ( yüzde 2 yüzde 2 şeklinde )öderler, ister yalnızca alıcı tamamını öder, ister yalnızca satıcı tamamını öder, isterlerse de aralarında daha farklı oran ya da miktar kararlaştırabilirler.
Üzerinde Anlaşma Sağlanan Hususların Sözleşmede Açıkça Yazdığına Emin Olun !
Yukarıda belirttiğimiz üzere taraflar gerek alım satım konusunda gerekse de emlak komisyon ücreti konusunda farklı anlaşmalar yapabilirler. Örneğin yüzde 4 komisyon tutarının tamamını alıcı ödeyecek şekilde taraflar anlaşmış ise bu hususun sözleşmede açıkça yazmasına ve özellikle satıcının komisyon ödemeyeceğinin kararlaştırıldığına dikkat edin ve emin olun. Daha sonra kötü niyetli işlemlerle karşılaşma ihtimalini en başta kapatmakta ve dikkatli olmakta fayda var!
Emlakçı Komisyon Ücretini Bankadan Yahut Makbuz Karşılığında Yapmak Çok Önemli
Her meslek erbabının iyisi yahut kötüsü var. Kişiler iyi de olsa kötü de olsa sağlamcı olmak ve tüm riskleri ortadan kaldırmak önemlidir. Emlakçıya ödeme yaparken açıklama yapmak suretiyle bankadan ödeme gönderiniz.
Örneğin açıklamada “…….ada….parsel……….mah………apt………kat:…..Daire……….. satımı emlak komisyon ücreti ödemesi………” şeklinde açıkça yazarsanız kendinizi sağlama almış olacaksınız.Maalesef piyasada bankadan ödeme almak istemeyen emlakçılar veya başka bir banka hesabına göndermenizi talep eden emlakçılar da bir hayli fazla. Bu tarz bir durumda ödemeyi elden yapacaksanız emlakçıdan açıklamalı, imzalı ve kaşeli makbuz almayı unutmayın. İmza kaşeyi atacak kişinin ilgili emlakçı olduğuna emin olun ve vergi levhasını gördükten sonra ödeme yapın ve belgeye vergi sorumlusu emlakçının kendisinin imza attığına emin olun.
Başka bir kişinin banka hesabına ödemeyi göndermeniz istenirse ve sırf bu sebeple ticaretin bozulmasını istemiyorsanız bu durumda yine açıklamaya açıkça taşınmazın bilgilerini ve hangi emlakçı ise ona ait olduğunu belirtmeye dikkat edin. Örneğin “…………….A EMLAK’A AİT OLMAK ÜZERE……..ada….parsel……….mah………apt………kat:…..Daire……….. satımı emlak komisyon ücreti ödemesi………” şeklinde yazarak yine kendinizi sağlama alabilirsiniz. Ayrıca bu hususta emlakçı ile yaptığınız mesajlaşmaları da saklamayı unutmayın.
Emlakçı Ne Zaman Komisyon Ücretine Hak Kazanır ?
-Yönetmelik uyarınca emlakçı taşınmaz alım satımında tapu sicilinde tescil ile birlikte komisyon alacağına hak kazanacaktır.
-Ancak noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde de emlakçının hak kazanacağı kıyasen yorumlanmaktadır.
-Taşınmaz birden fazla emlakçıya verilirse bu durumda satışı yaptığını ispat eden emlakçı komisyona hak kazanır.
-Yine emlakçının tüm emeklerine rağmen devre dışı bırakılarak tarafların haricen anlaşmasının tespit edildiği hallerde emlakçı yine komisyona hak kazanır. Ancak bu durumda emlakçı taraflara hizmet verdiğini ispat etmek zorundadır.
Gelelim asıl melesemize !
Cayma Halinde Emlakçı Komisyonunu Kim Öder ?
Bu sorunun cevabı basittir. Alım ya da satımdan haklı bir sebebi olmaksızın cayan taraf hangisi ise komisyon ücretini sözleşmeye uygun olarak öder. Sözleşmede cayma halinde uygulanacak hükümler belirlendi ise öncelikle bu hükümler uygulanır.
Örneğin cayma halinde cayan tarafın hem alıcının hem de satıcının ücretini ödeyeceği açıkça yazıyor ise bu sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Sözleşmede cayma halinde ne yapılacağına ilişkin hükümler yoksa bu durumda haksız veya sebepsiz cayan taraf sözleşmede kendisinin ödeyeceği kararlaştırılan komisyon tutarı ne ise onu öder. Diğer tarafın ödemesini bu durumda yapmak zorunda değildir. Ancak kendi payına düşen tutarı emlakçı hizmetini kusursuz tamamlamasına rağmen haksız cayma söz konusu olduğu için hizmetinin karşılığının korunması söz konusudur.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmede cayma halinde uygulanacak hükümler belirlenmiş ise o halde sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Örneğin cayma halinde cayan tarafın hem kendi payını hem de karşı tarafın payını ödeyeceği yazıyor ise bu durumda bu hükümler uygulanacaktır. Ayrıca cezai şart da kararlaştırılabilir. Ancak cezai şartın fahiş ve karşı tarafın ekonomik mahvına neden olacak düzeyde olmaması gerekir. Duruma göre hakim belirlenen cezai şart tutarında indirim yapabilmektedir. Konuya ilişkin bir Yargıtay kararı özeti verelim ve yazımızı sonlandıralım;
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2019/4446 E.2020/1056 K. 03/02/2020 tarihli kararında
“……..Davalının satış işleminden vazgeçerek öngörülen %6 oranındaki ücretin %3’ü kendi tarafından ödenmesi gereken tellallık ücreti olup, davalının alıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında satış bedelinin geri kalan %.........’ü oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğu kabul edilmelidir. Davalı tacir olmadığından, TBK’nın 182/son maddesi gereğince cezai şartın fahiş olması halinde ise tenkisi gereklidir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber, borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınan ceza miktarı, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir.
Dava konusu olayda, tüm bu olgular dikkate alındığında, davalının satıştan vazgeçmesi nedeniyle %6 oranında kararlaştırılan ücretin %..........’ünün ödenmesinin yanında geri kalan %3’ü oranındaki cezai şarttan da TBK’nın 182/son maddesi gereğince indirim yapılarak davalının sorumlu tutulması gereken miktar belirlenip, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, Mahkemece, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir……..” diyerek duruma netlik kazandırmıştır.
İşin özü ; gayrimenkul alım satımlarında gerek taraflarla gerekse de emlakçı ile yapılan anlaşmaları yazıya dökmeniz, anlaştığınız tüm şartların açık ve net bir şekilde sözleşmede yazdığına emin olmanız, anlaşmanız dışındaki başkaca hususların da sözleşmede geçmemesine dikkat etmenizde fayda var. Elbette işini yapıp hizmetini vermiş emlakçının da hakkını gözetiniz. Hak her şeyden üstündür. Saygılarımla…
Gaziantep Barosu Avukatı
Av.Ali TÜMBAŞ
